без разрешения банка 🖱 какие последствия 🖱 по военной ипотеке 🖱 правила съема 🖱 условия банков 🖱 что говорит закон
Что говорит закон?
А закон исходит из того, что квартира находится у заемщика в собственности. А это значит, что он вправе ей владеть, пользоваться и распоряжаться. Сдача собственности в аренду входит в эти правомочия, равно как и передача имущества в залог банку.
Но среди положений статьи 209 ГК РФ, есть и ограничение, предел правомочий. Это интересы третьих лиц, нарушать которые нельзя. В случае ипотеки таким третьим лицом выступает банк.
Отношения с ним регулируются не только ГК, но и другими нормативными актами. Главным из них является Федеральный закон «Об ипотеке» № 102.
В то же время залогодатель обязан принимать меры по охране жилья, переданного в залог, от разрушения и порчи. В перечне возможных причин порчи указываются посягательства третьих лиц.
Законно ли сдавать в аренду купленное в ипотеку жилье |
- Сдача ипотечной квартиры в аренду прямо разрешена банком или же договор не содержит каких-либо положений по этому поводу. В таком случае, стороны договора аренды могут абсолютно свободно определять условия и порядок аренды квартиры, находящейся под ипотекой.
- Аренда квартиры возможна при выполнении определенных условий. В договоре ипотеки может быть прописана возможность заключения договора аренды недвижимости по согласованию с банковским учреждением. Также в договоре ипотеки часто прописывают ограничение максимального срока договора аренды, а также невозможность его автоматического продления.
- Сдача квартиры в аренду прямо запрещена ипотечным соглашением. В этом случае, любые действия заемщика, направленные на то, чтобы сдать квартиру в ипотеке, будут признаны незаконными.
Ни для кого не секрет, что столкнуться с финансовыми трудностями можно в любой момент и особенно плохо, если вдобавок к потере работы человеку нужно выплачивать долг по ипотеке.
Варианты сдачи в наем жилья, находящегося в залоге
- Находим в договоре пункт о возможности сдачи в аренду приобретенной недвижимости.
- Если договор не содержит никаких положений по этому поводу, либо аренда разрешена без выполнения дополнительных условий — находим квартирантов, заключаем с ними соглашение.
- Когда банк разрешает сдавать в аренду недвижимость, но при выполнении определенных условий, то в таком случае уведомляем организацию, при необходимости, получаем соответствующее разрешение в кредитном и страховом отделе, путем подачи заявления по форме банка.
- Находим жильцов и заключаем с ними договор, отвечающий всем условиям (в некоторых случаях, банк требует предоставить копию арендного соглашения на сдачу жилья).
В данной ситуации риски отсутствуют как для банка, как для арендодателя и квартиросъемщиков. Единственный момент, заемщик должен контролировать состояние своей недвижимости, иначе аренда может принести дополнительные расходы, а не доходы.
Как сейчас сдать в аренду ипотечную квартиру
- Купить в кредит жилье нужно в хорошем районе, оно должно находится возле центра города или какого-либо полезного объекта (ВУЗ, развлекательный центр и т.д.), также рядом должны располагаться метро или остановки.
- В квартире должен быть сделан именно недорогой, но аккуратный ремонт (не всегда жильцы попадаются чистолюбивые и опрятные, поэтому нецелесообразно вкладывать большие суммы на дорогой и качественный ремонт).
- Сдавать на краткосрочной основе (прибыль в таком случае будет гораздо выше, нежели при долгосрочной).
- Размер жилья не превышает 30-35 м 2 (помещения таких размеров более востребованы на рынке).
- Срок кредита не превышает 15 лет (такой период считается самым оптимальным при соотношении размера ежемесячного платежа и переплаты).
- Если квартиру сдавать на долгий срок, то желательно чтобы жильцами были честные и чистолюбивые люди, которых кто-то порекомендовал, в ином случае по возможности проверять состояние недвижимости с некоторой частотой.
Заемщик становится владельцем жилья лишь после того, как полностью погасит долг по кредиту. Если же с его стороны наблюдаются некоторые нарушения или серьезные просрочки – банк может конфисковать жилье.
Как избежать проверок банка, если вы решили сдавать квартиру, находящуюся в ипотеке
Так сложилось, что в нашей стране банки уверены, что имеют полное право проверять и клиента и объект недвижимости — предполагаемый предмет залога.
Их убеждения не разделяют риелторы. Владельцем жилья, приобретаемого за счет заемных средств, является клиент банка. Вторгаться на частную территорию без согласия собственника никто не имеет права.
Самое незащищенное звено в этой цепочке — заемщик, а вот у нанимателя обычно есть месяц, чтобы найти новое жилье и съехать с квартиры даже в случае выставления ее банком на торги для дальнейшей продажи.
Договор аренды регламентирует взаимоотношения между собственником помещения и жильцом. Поэтому если нанимателю придется экстренно съехать, именно владелец квартиры в ипотеке должен вернуть ему страховой депозит за последний не прожитый месяц.
Можно ли сдавать квартиру в ипотеке
- Передача квартиры во временное пользование арендатору определенно разрешена кредитором или ипотечный договор не содержит на этот счет никаких указаний. В данной ситуации обе заинтересованные стороны могут совершенно беспрепятственно обсуждать условия сдачи в аренду жилья, находящегося в залоге у банка.
- Сдавать квартиру в ипотеке собственник может, если соблюдены некоторые договоренности. Например, банк может потребовать от заемщика получить письменное согласие кредитора. Часто в ипотечном договоре можно встретить условие, согласно которому сдавать квартиру в ипотеке собственник может на ограниченный срок и без автоматической пролонгации.
- Банк полностью запрещает самостоятельно распоряжаться залоговым имуществом. В данной ситуации любые манипуляции заемщика с целью получения прибыли от сдачи жилья, купленного в ипотеку, в аренду будут считаться незаконными.
В самом крайнем случае по вине арендаторов квартира может разрушиться, например, сгореть. Впрочем, этот вариант банку более выгоден, так как покрывается страховкой, которую обязан обеспечить собственник по договору ипотеки.
Выгодно ли сдавать ипотечную квартиру
Рассмотрим, насколько выгодна такая схема на примере героев из нашего прошлого материала. Алматинцы Махмуд и Алия купили двухкомнатную квартиру почти в центре мегаполиса. Теперь супругам 25 лет нужно платить по 137 388 тысяч тенге.
Если они решат сдать квартиру, то смогут это сделать за 200 000 тенге и более в месяц, потому что жилой комплекс новый и жилье находится в районе с развитой инфраструктурой.
Но супруги купили квартиру в черновой отделке, поэтому прежде чем ее сдавать много времени и денег уйдет на ремонт. К расходам прибавятся еще и ежемесячные платежи, которые в это время придется оплачивать самим.
Поэтому, если человек или семья хотят целенаправленно купить квартиру в ипотеку, чтобы сдавать в аренду, то лучше выбирать жилье с чистовой отделкой, чтобы не нужно было тратиться на ремонт и терять на него время.
На вторичном рынке бывают такие случаи, когда в продающейся квартире уже живут арендаторы. Хороший вариант – позволить им жить дальше и с оплаты за съем вносить ежемесячные платежи. Только нужно разобраться, сколько уже было заплачено старому хозяину.
В Сбербанке
И вполне естественно, что заемщики ищут средства пополнить свой бюджет всеми доступными способами. В том числе и сдачей в наем купленного жилья.
Содержание:
- 1 Что говорит закон?
- 2 Законно ли сдавать в аренду купленное в ипотеку жилье |
- 3 Варианты сдачи в наем жилья, находящегося в залоге
- 4 Как сейчас сдать в аренду ипотечную квартиру
- 5 Как избежать проверок банка, если вы решили сдавать квартиру, находящуюся в ипотеке
- 6 Можно ли сдавать квартиру в ипотеке
- 7 В Сбербанке
